EP.04.지분형 모기지, 해외에서는 어떻게 됐을까? - 정책 실험의 교훈

앞선 글에서는 지분형 모기지의 구조적 모순과 정책적 리스크를 살펴봤어요.
이번에는 시선을 넓혀서, 해외에서 비슷한 제도가 어떤 결과를 낳았는지 살펴보려 해요.
실제 사례를 통해 한국형 지분형 모기지가 나아갈 방향과 조심해야 할 함정을 함께 고민해볼게요.

 

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2025.05.09 - [재테크] - ⟪분석노트⟫ EP.03.지분형 모기지, 공정해 보이지만 구조적 모순은 없을까?

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1. 영국 – Help to Buy Equity Loan

영국은 지분형 모기지를 대표적으로 운용한 국가예요. 2013년부터 시행된 “Help to Buy” 제도는 정부가 신축주택 가격의 최대 20%를 무이자로 지원하는 방식이었어요.

• 도입 초기에는 실수요자 중심의 주택 구매 활성화에 성공했어요.
• 그러나 시간이 갈수록 공급자 중심의 분양가 부풀리기 현상이 나타났어요.
• 특히 런던 등 대도시권에서는 집값 상승을 자극했다는 평가도 있었죠.

결국 영국 정부는 2023년, 해당 제도를 종료했어요.

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2. 캐나다 – First-Time Home Buyer Incentive

2019년부터 시작된 캐나다의 지분형 모기지는 정부가 집값의 5~10%를 공동 소유하고, 매도 시 이익/손실을 공유하는 구조예요.

• 설계는 깔끔했지만, 도심에서는 지원 한도로는 현실적인 주택 구매가 어려웠고
• 수익 정산 방식이 복잡하고 신뢰가 낮아 실제 이용률도 저조했어요.
• 시장 과열기에는 수요를 자극한다는 비판도 있었습니다.

2024년 현재, 이 제도는 전면 개편 또는 종료가 논의 중이에요.

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3. 미국 – 지역 기반 공공주택 모델

미국은 연방 단위보다는 주 정부나 시 단위에서 지역 기반의 지분형 모델을 활용했어요.

• 샌프란시스코, 뉴욕 등에서는 토지신탁(Community Land Trust)과 결합된 방식이 사용되었어요.
• 일정 기간 내 매도 시, 이익의 일부만 개인이 가져가는 식으로 공공성과 회수 구조를 동시에 지향했어요.
• 하지만 공급량의 한계와 행정적 복잡성으로 인해 확산은 제한적이었어요.

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해외 사례가 주는 교훈: 설계는 디테일, 성패는 맥락

해외 사례들을 보면, 지분형 모기지는 설계 자체보다 어디서, 누구에게, 어떻게 적용되느냐가 핵심이라는 사실을 알 수 있어요.

• 분양가 통제 없이 공급자 중심으로 설계되면 가격 왜곡이 발생하고,
• 정산 방식이 복잡하거나 불투명하면 신뢰를 잃게 되며,
• 정작 필요한 사람에게 도달하지 못하면 정책은 무력화됩니다.

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다음 글 예고

다음 편에서는 해외 사례와 한국 현실을 비교하면서, 지분형 모기지가 ‘정말 필요한 사람에게, 필요한 방식으로 가기 위한 설계 조건’에 대해 이야기해볼게요.