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지분형 모기지는 집값 상승 시 이익을 나누고, 하락 시 손실도 분담하는 구조예요.
처음엔 그럴듯해 보였지만, 실제 수치로 살펴보면 생각보다 복잡한 면이 많아요.
이번 글에서는 이 구조가 주는 실제 이익은 어느 정도인지, 그리고 리스크는 어떻게 발생하는지 수치 중심으로 분석해보려고 해요.
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2025.05.08 - [재테크] - ⟪분석노트⟫ EP.01.지분형 모기지란? - 주택 구매의 새로운 방법, 너무 매력적인 조건
지분형 모기지의 기본 구조
지분형 모기지의 핵심은 “정부의 지분 참여”예요.
주택 구매자가 집값의 20%를 정부의 지원으로 덜어내고, 나머지 80%만 대출 혹은 자기자본으로 부담하게 되는 구조죠.
여기에는 다음과 같은 전제가 붙어요:
- 집값이 오르면, 정부는 자신이 투자한 비율만큼 이익을 가져감
- 집값이 떨어지면, 정부는 동일 비율로 손실도 감수함
- 구매자는 전체 매각 차익 또는 손실에서 자신의 지분만큼만 책임짐
예시로 보는 이익과 손실 구조 (집값 10억 원 기준)
| 구분 | 집값 변동 전 | 집값 상승 | 집값 하락 |
|---|---|---|---|
| 집값 | 10억 원 | 12억 원 (+20%) | 8억 원 (-20%) |
| 정부 지분 (20%) | 2억 원 | 2.4억 원 (+4천만 원) | 1.6억 원 (-4천만 원) |
| 구매자 부담 (80%) | 8억 원 | 9.6억 원 (+1.6억 원) | 6.4억 원 (-1.6억 원) |
※ 이 예시는 구조 이해를 돕기 위한 단순화된 모델이며, 실제 제도는 지역, 조건, 계약에 따라 수익 및 손실 정산 방식이 달라질 수 있습니다.
이익은 제한적이지만, 리스크는 실질적
- 집값이 아무리 올라가도, 구매자가 가진 지분만큼만 이익을 얻을 수 있어요. 즉, 주택 구매자가 전체 집값을 소유하지 않기 때문에, 집값이 아무리 올라가도 수익은 제한적이죠.
- 반면 집값이 하락하면 실질 자산 손실은 체감적으로 크게 다가와요. 이 말은 집값이 떨어졌을 때 구매자 입장에서는 실제로 겪는 타격이 크고, 주택 자산의 회복에 더 긴 시간이 필요할 수 있음을 의미해요..
- 정부와의 정산 과정이 복잡해지고, 예기치 않은 비용이 추가될 수도 있는데, 특히 매도 시점에서 정부와의 지분 정산 절차가 복잡하고, 의외의 비용(예: 수수료, 평가비용)이 추가로 발생할 수 있어요.
정부는 정말 같은 리스크를 지는 걸까?
- 정부는 손실이 누적돼도 국가 재정 또는 다른 세금으로 보전할 수 있는 구죠예요.
- 반면 개인은 집값 하락이 자산의 대부분을 잃는 결과로 직결될 수 있어요.
- 장기 보유 시, 이익 회수 시점에 따라 회수방식이 개인에게 예측 불가능하게 작동할 수도 있겠죠.
다음 글 예고
이 글에서는 지분형 모기지의 기본 구조에서 발생하는 실제 이익과 손실 분배의 메커니즘을 살펴봤는데
다음 편에서는 지분형 모기지가 구조적으로 왜 공정해 보이지만 모순을 안고 있는지 살펴볼 예정이에요.
정부와 개인의 리스크 감당 능력 차이, 시장 왜곡 문제 등 정책 설계의 논리적 한계를 본격적으로 짚어볼게요.
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